In a Nutshell
Entender el proceso de aprobación de un préstamo hipotecario puede prepararle para solicitar una hipoteca. El proceso de aprobación puede variar según el tipo de préstamo que quiera obtener.No importa que esta sea la primera vez que compra una vivienda o que necesite una casa más pequeña para disfrutar su jubilación, o se encuentre en algún punto intermedio, conseguir la aprobación de una hipoteca conlleva tiempo.
Por ese motivo, es una buena idea empezar a prepararse para la aprobación del préstamo hipotecario con bastante antelación —incluso con un año de antelación, en algunos casos— para conseguir los mejores resultados.
Para ayudarle a prepararse, vamos a repasar el proceso de solicitud de un préstamo hipotecario y lo que se necesita para que se lo aprueben.
- Aprobación de préstamos, preaprobación y precalificación
- Conceptos básicos relacionados con la aprobación de préstamos
- Las pautas para la aprobación de un préstamo varían
- Cómo prepararse para la aprobación de un préstamo hipotecario
Aprobación de préstamos, preaprobación y precalificación
Aunque es posible que escuche los términos “precalificado” y “preaprobado” utilizados indistintamente, generalmente tienen significados diferentes cuando se trata de hipotecas, aunque ninguno se refiere realmente a la aprobación total del préstamo. Así que veamos qué significa exactamente cada uno de esos términos.
Precalificación
La precalificación suele ser uno de los primeros pasos en el proceso de compra de una vivienda. Cuando se obtiene la precalificación para un préstamo hipotecario, básicamente se obtiene una estimación de lo que se puede pedir prestado. Esto se consigue proporcionándole al prestamista información básica sobre sus finanzas y permitiendo que verifique su crédito.
Después de obtener la precalificación, puede empezar a buscar una casa con una mejor idea de la cantidad que puede pagar para comprarla (calculadora en inglés).
Preaprobación
La preaprobación de un préstamo hipotecario lleva la precalificación al próximo paso. Para la preaprobación, usted llena una solicitud de hipoteca y el prestamista comprueba la información de su solicitud verificando su crédito y revisando sus recibos de sueldo, estados de cuenta bancarios, declaraciones de impuestos y otros documentos. Una vez que le hayan preaprobado el préstamo, el prestamista emitirá una carta de preaprobación, que es esencialmente una oferta para prestarle una cantidad determinada. Pero la preaprobación no es un compromiso firme de conceder un préstamo. Si su crédito disminuye considerablemente o su situación financiera cambia antes de la aprobación final del préstamo, es posible que no pueda obtener la hipoteca.
Conceptos básicos relacionados con la aprobación de préstamos
A la hora de decidir si le aprueban su solicitud de hipoteca y qué condiciones de préstamo le ofrecen, los prestamistas se fijan en varios factores. Entre ellos se encuentran los siguientes.
Ingresos necesarios
Los prestamistas quieren saber si usted tiene suficientes ingresos para cubrir el pago de su hipoteca, así como otros gastos regulares y pagos de deudas, pero no todos los ingresos cuentan en su determinación. Estas son algunas de las fuentes de ingresos que los prestamistas pueden tener en cuenta.
- Sueldos y salarios
- Horas de trabajo extra (overtime) que cumplan los requisitos del prestamista
- Comisiones que cumplan los requisitos del prestamista
- Ingresos de un trabajo por cuenta propia o de un negocio propio
- Intereses y dividendos
- Beneficios del Seguro Social
- Ingresos de una propiedad alquilada
- Pensiones alimenticias y pagos de la manutención de sus hijos
Un historial de pagos fiable
Los prestamistas revisan sus informes de crédito y sus puntajes crediticios, en parte, para determinar si es probable que cumpla los pagos mensuales de su hipoteca con puntualidad.
Sus puntajes FICO®
Cuando los prestamistas analizan su crédito, normalmente solicitan un informe de crédito de cada una de las tres principales agencias de crédito (Equifax, Experian y TransUnion), además de los puntajes de crédito FICO de esos informes. Cada prestamista o programa hipotecario tiene sus propios requisitos mínimos de puntaje de crédito, pero los préstamos convencionales suelen exigir un puntaje FICO de al menos 620.
No tener cuentas atrasadas al momento de solicitar
Las cuentas actualmente en mora en sus informes de crédito pueden perjudicar seriamente sus puntajes de crédito y hacer más difícil la aprobación del préstamo. Si bien algunos prestamistas pueden estar dispuestos a aprobar su solicitud, pueden cobrarle una tasa de interés más alta o exigirle un pago inicial mayor.
Una relación deuda-ingresos aceptable
La relación entre la deuda y los ingresos (DTI, por sus siglas en inglés) es el porcentaje de sus ingresos mensuales brutos que se dedica al pago de las deudas, incluido el pago de la hipoteca. Los requisitos de DTI varían según el prestamista.
Las pautas para la aprobación de un préstamo varían
Cuando busque una hipoteca, tendrá muchas opciones entre las que elegir, y cada prestamista y programa de préstamo tiene diferentes directrices de aprobación. Los siguientes son algunos tipos comunes de préstamos hipotecarios y una descripción general de los requisitos de cada uno.
Préstamos para veteranos
El Departamento de Asuntos de los Veteranos de los Estados Unidos respalda los préstamos de la VA, los que no están disponibles para el público en general, sino sólo para los veteranos que reúnen los requisitos, los miembros activos de las fuerzas armadas y ciertos cónyuges sobrevivientes de miembros de las fuerzas armadas que murieron como resultado del servicio militar.
Los préstamos de la VA no tienen puntajes de crédito mínimos definidos por la VA, pero usted debe tener un Certificado de Elegibilidad de la VA para demostrarle a su prestamista que usted califica basado en su historial de servicio y situación como militar.
Préstamos de la FHA
Los préstamos de la FHA están respaldados por la Asociación Federal de la Vivienda, que forma parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.
Los puntajes de crédito mínimos para un préstamo FHA varían según el prestamista, pero no puede ser inferior a 500, según las normas del HUD.
Préstamos del USDA
El Departamento de Agricultura de los Estados Unidos respalda las hipotecas para los prestatarios interesados en comprar casas en zonas rurales.
Los préstamos del USDA no tienen requisitos mínimos de puntaje de crédito, pero sí tienen limitaciones de ingresos, que varían según la ubicación.
Préstamos para la construcción
Si necesita financiación para construir una casa, un préstamo para la construcción puede ayudarle a cubrir el costo de la compra del terreno (si es necesario) y de la construcción de la casa.
Si quiere actuar como su propio contratista, coméntelo con un agente de préstamos, ya que es posible que su entidad financiera no se lo permita. Como parte del proceso de aprobación del préstamo, el prestamista revisará la experiencia, la reputación, el crédito y las licencias de su contratista para asegurarse de que éste pueda realizar el trabajo a tiempo y dentro de un presupuesto razonable.
Préstamos para condominios
Muchos prestamistas, incluso los que participan en la FHA, ofrecen préstamos hipotecarios para comprar una vivienda tipo condominio. Conseguir la aprobación de un préstamo para condominios es similar a conseguir la aprobación de una hipoteca para una casa unifamiliar. Pero si va a utilizar un préstamo de la FHA para comprar un condominio, el proyecto tiene que cumplir con los requisitos de elegibilidad del HUD y estar incluido o añadido a la lista de proyectos de condominios aprobados por la FHA. Los requisitos de los préstamos convencionales para condominios pueden variar según el prestamista.
Cómo prepararse para la aprobación de un préstamo hipotecario
Solicitar una hipoteca no es nada sencillo, pero es aún más complicado cuando uno no está preparado. Para que el proceso de aprobación del préstamo le sea más fácil, dese tiempo suficiente para poner sus finanzas en orden (en inglés).
- Verifique sus informes y puntajes de crédito. Asegúrese de que no hay errores que hagan bajar sus puntajes. Si encuentra inexactitudes, dispute las mismas con las agencias de crédito. Las disputas pueden tardar 30 días, o más, en resolverse, dependiendo de sus circunstancias, así que inicie ese proceso lo antes posible.
- Mejore su relación deudas-ingresos. Podrá optar por una hipoteca mayor si gana más dinero o paga otras deudas antes de solicitarla.
- Ahorre para el pago inicial y los gastos de cierre. Puede reunir los requisitos para una hipoteca con un pequeño pago inicial, pero un pago inicial mayor reduce el saldo principal del préstamo, lo que le permite ahorrar dinero a lo largo del plazo de la hipoteca. Los costos de cierre son los gastos que se pagan en efectivo el día del cierre (no están incluidos en la cantidad del préstamo) y también tendrá que ahorrar para los mismos.
- Reúna los documentos. Para ahorrar tiempo, es una buena idea empezar a reunir los documentos que necesitará para solicitar una hipoteca. La mayoría de los prestamistas quieren ver los recibos de sueldo del último mes, los formularios W-2 y las declaraciones de impuestos de los dos últimos años, los estados de cuentas bancarias de algunos meses y los estados de cuenta recientes de otros préstamos, además de cuentas de activos.
¿Qué sigue?
Nada puede garantizar que el proceso de aprobación de un préstamo se desarrolle sin problemas, pero cuanto mejor preparado esté, más fácil será conseguir la hipoteca que necesita para comprar la casa que desea. Puede empezar por verificar su crédito para ver qué pasos debe dar después.