¿Cuánto puedo permitirme pagar por una casa?

Si está pensando en comprar una casa, tendrá que calcular cuánto puede permitirse pagar por la misma.

Aunque la decisión de qué parte de su presupuesto debe destinarse a la compra de una vivienda depende de usted en última instancia, existen normas generales basadas en sus ingresos y deudas que pueden ayudarle a fijar un rango de precios. Conocer los requisitos hipotecarios de los prestamistas puede ayudarle a determinar qué viviendas son sus opciones más razonables.

Tenga en cuenta que el precio de venta de una vivienda no es el único factor que influye en la asequibilidad. La tasa de interés del préstamo hipotecario, el pago inicial y la duración del préstamo pueden afectar la cantidad que usted termine pagando por una casa.

• ¿Cuánto puedo permitirme gastar para comprar una casa en función de mi salario?
• ¿Cuál es mi proporción deuda-ingresos?
• ¿Cómo puedo conseguir una buena tasa de interés hipotecario?
• ¿Debería esperar para comprar una casa?
• Próximos pasos: Cómo preparar sus finanzas para comprar una casa

¿Cuánto puedo permitirme gastar para comprar una casa en función de mi salario?

El consejo común es que sus gastos de vivienda no superen el 28% de sus ingresos brutos mensuales y que sus deudas totales no superen el 36% de sus ingresos brutos mensuales. (Los ingresos brutos mensuales son los que tiene antes de pagar los impuestos, hacer aportaciones a las cuentas de jubilación o realizar otras deducciones).

Para saber si una casa puede ser asequible para usted, calcule sus gastos totales de vivienda. Los gastos de vivienda incluyen el capital y los intereses que paga por su hipoteca. También se incluye el seguro hipotecario, los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario y las cuotas de la asociación de propietarios, si las paga.

Luego, divida esa cifra entre sus ingresos brutos mensuales. Por ejemplo, si está pensando en un pago mensual total de vivienda de $1,500 y sus ingresos antes de impuestos y otras deducciones son de $6,000, entonces $1,500 ÷ $6,000 = 0.25. Podemos convertirlo en un porcentaje: 0.25 x 100% = 25%. Como el resultado es inferior al 28%, la casa de este ejemplo puede ser asequible.

Aunque la regla del 28% es un buen punto de partida, hay otros factores en los que hay que pensar. Las entidades de préstamo están obligadas por ley a conocer sus activos, gastos e historial crediticio antes de ofrecerle una hipoteca. También es importante la fiabilidad de sus ingresos. Si gran parte de sus ingresos proceden de una fuente que varía de un mes a otro, como las comisiones, es posible que un prestamista no esté dispuesto a prestarle tanto como a alguien que gana un salario constante.

Además de decidir qué parte de sus ingresos se destinará a la vivienda, también debe considerar cuánto añadiría una hipoteca a sus deudas actuales. Así podrá decidir si será capaz de mantener el pago de todas sus deudas y si le quedará suficiente espacio en su presupuesto para la comida, los gastos médicos y otras categorías de gasto.

¿Cuál es mi proporción deuda-ingresos?

Los prestamistas tienen en cuenta la parte de sus ingresos que se destina a pagar las deudas —o su proporción deuda-ingresos— a la hora de determinar si puede permitirse una hipoteca. Las hipotecas cualificadas, que son hipotecas que cumplen unos requisitos diseñados para mejorar las posibilidades de que los prestatarios puedan pagarlas, normalmente tienen que mantener la relación deuda-ingresos del prestatario por debajo de un porcentaje máximo.

La proporción deuda-ingresos es una medida que ayuda a los prestamistas a estimar la facilidad con la que se pueden pagar las deudas. Cuando una persona tiene una proporción deuda-ingresos baja, significa que los pagos de sus deudas representan una pequeña parte del total de dinero que ingresa cada mes.

Cómo calcular su proporción deuda-ingresos

Para determinar la proporción entre sus deudas y sus ingresos, sume primero todos los pagos mensuales de sus deudas. Por ejemplo, si paga $200 al mes por un préstamo estudiantil, $400 por un préstamo personal y $500 por un préstamo de auto, el total de sus pagos de deuda es de $200 + $400 + $500, lo que equivale a $1,100.

Luego, determine sus ingresos brutos mensuales.

Tome el total de los pagos de su deuda y divida ese número entre su ingreso mensual bruto. Digamos para este ejemplo que su ingreso mensual es de $4,000. Entonces, el total de los pagos mensuales de la deuda dividido entre sus ingresos brutos mensuales es de $1,100 ÷ $4,000, es decir, 0.275. Podemos convertir el resultado en un porcentaje: 0.275 x 100% = 27.5%.

¿Por qué es importante la proporción deuda-ingresos?

Las entidades de préstamo se preocupan por su relación deuda-ingresos porque las investigaciones demuestran que las personas con una proporción más alta tienen menos probabilidades de estar al día con los pagos de su préstamo. Además, las regulaciones federales exigen que los prestamistas se fijen en la relación entre la deuda y los ingresos y, por lo general, no se puede obtener una hipoteca cualificada si la relación entre la deuda y los ingresos es superior al 43%. En la práctica, muchos prestamistas quieren que su proporción deuda-ingresos no sea superior al 36%.

¿Cómo puedo conseguir una buena tasa de interés hipotecario?

La tasa de interés hipotecario que le ofrecen tiene un gran efecto sobre si puede permitirse comprar una casa. Una tasa de interés más baja (en inglés) puede hacer que una hipoteca sea mucho más barata, mientras que una tasa más alta puede hacer que una casa esté fuera de su alcance.

Estos son algunos de los factores que pueden cambiar la tasa de interés que le ofrecen.

Historial crediticio

Su historial crediticio determina sus puntajes de crédito, y los puntajes de crédito más altos suelen ayudarle a obtener una mejor tasa de interés.

Antes de solicitar una hipoteca, revise sus informes de crédito para asegurarse de que todo su historial crediticio esté correcto. Si encuentra un error, pida a las agencias de crédito que lo corrijan para que no perjudique sus posibilidades de obtener una buena tasa de interés.

Si sus puntajes de crédito no son lo suficientemente altos como para obtener las tasas de interés que desea, puede tomar las medidas necesarias para aumentar sus puntajes antes de buscar una vivienda. Pagar las facturas a tiempo, pedir prestado menos del 30% de su límite de crédito y pedir un préstamo para crear crédito y pagarlo satisfactoriamente pueden ayudar a mejorar sus puntajes.

Pero tenga en cuenta que no es posible elevar sus puntajes de crédito de forma instantánea, por lo que debe planificar el inicio de la reconstrucción de su crédito al menos entre seis y doce meses antes de querer comprar una casa.

Su pago inicial

Cuando se da más dinero como pago inicial, por lo general, se reduce la tasa de interés. Si puede, lo mejor es hacer un pago inicial de al menos el 20%. Un pago inicial por esta cantidad suele resultar en una mejor tasa de interés y, además, significa que probablemente no tendrá que conseguir un seguro hipotecario privado, lo que aumentaría el pago mensual de la vivienda.

Duración del préstamo e hipoteca con tasa de interés variable o fija

Los préstamos con plazos cortos suelen tener tasas de interés más bajas que los préstamos que se pagan en un periodo de tiempo más largo.

Una hipoteca de tasa variable puede tener una tasa más baja que una hipoteca de tasa fija al principio. Pero con el tiempo, la tasa de una hipoteca de tipo variable podría subir mucho, mientras que la tasa de una hipoteca de tipo fijo se mantendría igual.

¿Debería esperar para comprar una casa?

Si no cumple los requisitos para obtener las tasas de interés que le gustaría tener, no tiene suficientes ingresos para comprar el tipo de casa que desea o no tiene suficiente dinero ahorrado para dar un pago inicial considerable, se enfrenta a una decisión difícil: puede seguir adelante y comprar una casa ahora, o esperar hasta que pueda permitirse más fácilmente comprar la casa que prefiere.

Cada opción tiene sus ventajas y sus desventajas. Si espera, es posible que consiga una mejor tasa de interés más adelante, lo que podría ahorrarle miles de dólares a largo plazo. Y comprar una casa significa asumir el riesgo de que el valor de la propiedad pueda bajar, o de que necesite reparaciones costosas en algún momento. Si pospone la compra de una casa, puede aplazar esos riesgos hasta que se encuentre en una mejor posición financiera.

Por otro lado, si espera a comprar una casa, no empezará a adquirir capital o patrimonio. Dado que la creación de un patrimonio neto puede hacer crecer su valor neto y ofrecerle mejores opciones de préstamo, puede ser mejor que comience ese proceso cuanto antes.

Si no puede permitirse comprar una casa con un préstamo convencional, podría beneficiarse de uno de los siguientes programas de préstamos gubernamentales diseñados para hacer más accesible ser propietario de una vivienda.

• Préstamo de la FHA — Un préstamo de la FHA, que es un préstamo de un prestamista privado asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), puede ser menos caro que un préstamo convencional si usted no tiene un buen puntaje de crédito o si quiere realizar un pago inicial de menos del 10% al 15% del precio de compra de la casa. Pero la cantidad del préstamo debe ser inferior a la cantidad máxima del programa para su zona del país, y tendrá que adquirir un seguro hipotecario.
• Préstamo de la VA — Para los miembros del servicio militar, los veteranos elegibles y los cónyuges sobrevivientes, los préstamos privados garantizados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA, por sus siglas en inglés) son otra opción. Es posible que pueda optar a un préstamo de la VA con un pago inicial bajo, y aunque no tiene que pagar un seguro hipotecario cada mes, probablemente tendrá que pagar una tarifa inicial al cierre.
• Préstamo del USDA — Puede que reúna los requisitos para un préstamo del USDA si está pensando en comprar una casa en una zona rural. También hay programas estatales y locales que ofrecen préstamos subvencionados o ayuda para el pago inicial.

Próximos pasos: Cómo preparar sus finanzas para comprar una casa

Evalúe bien sus finanzas para ver si está preparado para solicitar una hipoteca. Asegúrese de que puede demostrar que tiene ingresos regulares durante al menos dos años, y calcule el total de sus activos, deudas y gastos mensuales.

Revise sus informes de crédito. Si quiere solicitar nuevas tarjetas de crédito u otros préstamos, tenga en cuenta que esas solicitudes pueden añadir consultas a su historial crediticio y podrían reducir sus puntajes. Planifique la solicitud de otros tipos de crédito con bastante antelación a la solicitud de una hipoteca o espere hasta que haya cerrado su préstamo hipotecario.

Pregúnteles a los prestamistas qué información necesitan de usted para emitir una carta de pre-aprobación de la hipoteca, y confirme que tiene los documentos a la mano.