¿Qué es un préstamo del USDA?

Si tiene unos ingresos en un rango entre bajos y moderados y quiere comprar una casa en una zona rural, puede considerar la posibilidad de pedir un préstamo del USDA.

Existen varios tipos de programas de préstamos del USDA. Cada uno de ellos está destinado a ayudar a personas que no podrían cumplir los requisitos de otros tipos de préstamos hipotecarios para comprar, construir o reparar una vivienda en una zona rural. Aunque la elegibilidad no se limita a las personas que compran una vivienda por primera vez, estos préstamos pueden ser especialmente útiles si es la primera vez que compra una propiedad, porque los préstamos del USDA generalmente no requieren un pago inicial.

Repasaremos los diferentes tipos de préstamos del USDA y veremos sus requisitos de elegibilidad. También compararemos los préstamos del USDA con los de la FHA, y repasaremos algunas preguntas que hay que tener en cuenta antes de solicitar un préstamo del USDA.

• ¿Cómo funcionan los préstamos del USDA?
• Préstamos directos de la Sección 502
• Préstamos garantizados por el USDA
• Préstamos del USDA para la reparación de viviendas
• ¿Quién califica para un préstamo del USDA?
• ¿Qué es mejor, un préstamo del USDA o un préstamo de la FHA?

¿Cómo funcionan los préstamos del USDA?

El Departamento de Agricultura de los Estados Unidos ofrece tres tipos de programas de préstamos a las personas que quieren comprar o reparar una vivienda unifamiliar en una zona rural.

Estos programas están destinados a ayudar a las personas que, de otro modo, no podrían permitirse comprar una casa o seguir viviendo en una casa existente. El USDA también dice que tiene objetivos más amplios de apoyar el bienestar de la comunidad y reforzar las economías rurales.

Cada tipo de préstamo funciona de forma diferente.

Préstamos directos de la Sección 502

A través de su programa de préstamos directos para viviendas unifamiliares (también conocidos como préstamos directos de la Sección 502), el USDA presta dinero directamente a los compradores de viviendas. Algunas personas que obtienen préstamos directos del USDA también pueden optar para recibir asistencia para realizar pagos, lo que reduce temporalmente la mensualidad que pagan.

Si cumple los requisitos, usted puede utilizar estos préstamos para comprar una vivienda existente, e incluso repararla, si es necesario. También puede utilizar el dinero para construir una casa nueva.

No tiene que hacer un pago inicial, a menos que sus activos estén por encima de un determinado umbral. Otra ventaja: no tiene que pagar un seguro hipotecario.

Los préstamos tienen una tasa de interés fija que viene determinada por las tasas del mercado. Si se puede optar por recibir ayuda para realizar los pagos, la tasa efectiva puede ser tan baja como de un 1%. Los plazos de los préstamos suelen ser de 33 años, aunque los prestatarios con ingresos muy bajos pueden tener hasta 38 años para pagar el préstamo.

La cantidad del préstamo se determina en base a los ingresos, los activos, la proporción entre la deuda y los ingresos y otros detalles financieros, pero no puede ser superior al límite de préstamos del USDA para la zona. Y este tipo de préstamo no puede utilizarse para comprar o construir una casa que sea inusualmente grande o valiosa para su ubicación, que tenga una piscina enterrada o que se construya para servir como sede de un negocio o para generar ingresos.

Préstamos garantizados por el USDA

El USDA garantiza algunos préstamos ofrecidos por prestamistas privados a través de su Programa de Préstamos Garantizados para Viviendas Unifamiliares (préstamos garantizados de la Sección 502). Estos préstamos pueden utilizarse para comprar una vivienda existente, así como para cubrir los costos de reparación o mejoras de la misma. También pueden utilizarse para construir una nueva vivienda o para refinanciar otro préstamo garantizado por el USDA o un préstamo directo de la Sección 502 que el propietario haya obtenido previamente.

Los préstamos garantizados por el USDA no requieren un pago inicial. Y aunque no tiene que pagar el seguro hipotecario, estos préstamos tienen una cuota anual de “garantía” que se incluye en los pagos mensuales.

Los préstamos garantizados por el USDA pueden alcanzar el 100% del valor de tasación de la vivienda. Si el precio de venta es inferior, el comprador puede utilizar la diferencia para cubrir las reparaciones o pagar los costos de cierre, los costos de instalación de los servicios públicos o algún otro gasto relacionado con la compra.

Los prestamistas privados participantes determinan las tasas de interés que ofrecen, pero tienen que ceñirse a préstamos de tasa fija con plazos de 30 años.

Para ser elegible, una casa tiene que ser una vivienda unifamiliar (que puede incluir una casa, un condominio o una estructura modular o manufacturada) que cumpla con las normas establecidas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Y no puede estar en un lote que sea particularmente grande para el lugar donde se encuentra.

Préstamos del USDA para la reparación de viviendas

Los préstamos ofrecidos a través del Programa de Reparación de Viviendas de la Sección 504 están destinados a proporcionar fondos para poner al día las viviendas, realizar las reparaciones necesarias o eliminar los peligros para la salud y los riesgos de seguridad. Por ejemplo, los préstamos pueden utilizarse para arreglar problemas estructurales o para conectar una casa a una línea de agua o alcantarillado. Estos préstamos también pueden utilizarse para instalar o arreglar un sistema de calefacción, colocar un techo nuevo o ponerle aislamiento térmico (insulation) a la vivienda para que pueda ser habitada cómodamente durante el invierno.

Las cantidades de los préstamos no pueden superar los $20,000, y los prestatarios tienen 20 años para pagar el préstamo. La tasa de interés se mantiene al 1% durante la vigencia del préstamo. El programa también ofrece subvenciones para el mismo uso a las personas que reúnan los requisitos, tengan al menos 62 años y no puedan pagar un préstamo.

¿Quién califica para un préstamo del USDA?

Para obtener un préstamo del USDA, la vivienda que desea comprar o reparar debe estar en una zona elegible. Por lo general, las viviendas deben estar situadas en una zona con una población inferior a los 20,000 habitantes, aunque en algunos casos se pueden obtener viviendas en zonas con una población de hasta 35,000 habitantes.

Hay otros requisitos que varían dependiendo del tipo de préstamo que se solicite.

• Préstamos directos de la Sección 502 — Los solicitantes deben tener unos ingresos que no superen el límite de ingresos bajos del USDA para el condado donde vayan a comprar o construir una vivienda. También tienen que poder demostrar que pueden devolver el préstamo. Deben planear utilizar la propiedad como su residencia principal, y no pueden tener ya otra vivienda preparada o tener la opción de obtener un préstamo razonablemente bueno de una fuente diferente (en inglés).
• Préstamos garantizados por el USDA — Los solicitantes deben tener ingresos familiares que no superen el 115% del ingreso promedio. Tienen que demostrar que pueden pagar el préstamo, pero no hay problema si tienen una prueba alternativa de su historial de crédito en lugar de los informes y puntajes de crédito convencionales. Tienen que planear utilizar la propiedad como su residencia principal, y deben ser incapaces de obtener un préstamo convencional (en inglés) sin PMI (seguro hipotecario privado o private mortgage insurance, por sus siglas en inglés).
• Préstamos para la reparación de viviendas del USDA — Los solicitantes deben ser propietarios de la vivienda y vivir en ella. Sus ingresos tienen que ser inferiores al 50% del ingreso promedio de su condado y no deben poder encontrar un préstamo que puedan permitirse pagar de otra fuente.

¿Qué es mejor, un préstamo del USDA o un préstamo de la FHA?

Los préstamos del USDA y los de la FHA tienen ventajas y desventajas. Saber cuál es el que mejor le conviene depende de sus circunstancias.

Un préstamo del USDA puede ser menos costoso que un préstamo de la FHA, por lo que vale la pena considerar primero un préstamo del USDA si cumple con los requisitos de elegibilidad. Los préstamos del USDA no suelen requerir pagos iniciales, lo que los hace atractivos para los compradores de vivienda que no tienen mucho dinero ahorrado. Los préstamos de la FHA, por el contrario, requieren pagos iniciales a partir del 3.5%.

Los préstamos directos del USDA no requieren el pago de un seguro hipotecario, mientras que los préstamos de la FHA requieren un seguro hipotecario mensual, así como una prima de seguro hipotecario única por adelantado.

Pero los préstamos de la FHA no tienen límites de ingresos como los del USDA, por lo que están disponibles para personas con una gama más amplia de ingresos. Además, puede utilizar un préstamo de la FHA para comprar una vivienda elegible en cualquier lugar de los Estados Unidos, a diferencia de los préstamos del USDA, que están restringidos específicamente a las zonas rurales que cumplen los umbrales de población.

Con un préstamo de la FHA no se excluye ningún lugar geográfico, aunque la cantidad máxima que se puede pedir prestada varía según el condado.

¿Qué sigue?

Las siguientes son algunas de las preguntas que debe hacer antes de solicitar un préstamo para la vivienda del USDA.

• ¿La propiedad que le interesa está situada en una zona elegible? Busque en el mapa del USDA (en inglés) para confirmar que la dirección es elegible para un préstamo.
• ¿Califica usted para una subvención en lugar de un préstamo o junto con un préstamo? Los propietarios que tienen 62 años o más y que no tienen los medios para pagar un préstamo de reparación pueden calificar para una subvención de reparación del USDA. Las subvenciones pueden ser de hasta $7,500 y son sólo para eliminar los peligros para la salud o la seguridad.
• ¿Podría obtener una financiación asequible de un prestamista convencional? Los préstamos del USDA están disponibles sólo para las personas que no pueden encontrar otro préstamo aceptable. Es posible que quiera pedirles cotizaciones a algunos prestamistas para confirmar que los préstamos convencionales están, de hecho, fuera de su alcance.