¿Qué es la proporción deuda-ingresos y por qué es importante?

Cuando usted solicita una hipoteca, las instituciones de crédito examinan con mucho detalle el estado pasado y actual de sus finanzas. Revisan sus deudas y sus ingresos para calcular la proporción entre ambos y determinar si usted cumple los requisitos para obtener una hipoteca.

Expresada en forma de porcentaje, la proporción deuda-ingresos (o DTI, por sus siglas en inglés) es la suma de todos los pagos mensuales de sus deudas, dividida por sus ingresos brutos mensuales. Este porcentaje o proporción ayuda a las entidades de crédito a determinar si usted realmente está en condiciones de comprar una casa y si está en una buena posición financiera para asumir una hipoteca.

• ¿Cómo se calcula la proporción o relación DTI?
• ¿Cuál es una buena proporción entre las deudas y los ingresos?
• ¿Cómo puede reducir su relación DTI?

¿Cómo se calcula la proporción o relación DTI?

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Entender cómo se calcula la proporción DTI parece sencillo, pero hay un factor más que se debe considerar, ya que hay dos tipos de DTI: la proporción inicial y la proporción total.

Proporción DTI inicial

Su proporción DTI inicial revela qué parte de sus ingresos brutos (antes de que se descuenten los impuestos) se destinaría al pago de la hipoteca. La DTI inicial también examina qué parte de sus ingresos brutos se destinaría a los gastos de la vivienda, como los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario. Las entidades que ofrecen préstamos tienden a preferir que su proporción DTI inicial no supere el 28% (en inglés). Si su DTI es superior a ese número podría indicar que usted tendrá problemas para cumplir con sus obligaciones financieras.

Proporción DTI final

Para ayudar a determinar si usted está en condiciones de asumir un préstamo hipotecario, una institución de crédito puede calcular su proporción DTI final, que muestra cómo se comparan todas sus deudas —incluidas las existentes con el pago de la hipoteca— con sus ingresos brutos. Si la proporción es demasiado alta, podría indicar que usted no tiene los suficientes ingresos como para pagar tanto sus deudas como los gastos cotidianos.

Su proporción DTI final —que suele ser el término que se usa para el DTI en general— se calcula al dividir el total de los pagos mensuales de sus deudas por sus ingresos brutos mensuales. Sus ingresos brutos son todo el dinero que usted gana antes de que se descuenten los impuestos: incluidos el salario y cualquier inversión, u otras deducciones como el seguro médico o las contribuciones a su plan de jubilación.

Los pagos mensuales de sus deudas incluidos en el cálculo del DTI final suelen incluir el pago mensual propuesto de la hipoteca, la deuda de la tarjeta de crédito, los préstamos estudiantiles, los préstamos para automóviles y la pensión alimenticia o la manutención de los hijos. No incluya los gastos no relacionados con la deuda, como los servicios públicos, el seguro o la comida. Divida esa cifra entre sus ingresos brutos mensuales y multiplique esa cifra por 100 para obtener el porcentaje utilizado como su proporción DTI.

Cálculo de la proporción DTI final: Algunos ejemplos

Tenga en cuenta que ser propietario de una vivienda incluye muchos gastos que no se consideran deudas y, por lo tanto, no se tienen en cuenta a la hora de calcular el DTI. Piense en el seguro de la vivienda, los servicios públicos, las cuotas de la asociación de propietarios, los impuestos sobre la propiedad, el mantenimiento de rutina y las reparaciones… ya lo ve, ¿no? Otros gastos básicos que no se tienen en cuenta en el cálculo del DTI son la comida y el transporte.

¿Cuál es una buena proporción deuda-ingresos?

Cuanto más baja sea su proporción DTI, más atractivo resultará usted como cliente para las entidades de crédito, ya que la mayoría busca una DTI que sea de 43% o menor.

Esto se debe a que se considera que los compradores de vivienda con proporciones DTI más elevadas (es decir, los que tienen más deudas en relación con sus ingresos) suelen tener más problemas para hacer frente a los pagos de hipoteca.

Según Wells Fargo, es bueno tener una proporción DTI de 35% o menor. Wells Fargo dice que esto demuestra que su deuda está en un nivel manejable y que le queda suficiente dinero una vez que paga sus cuentas. Un índice DTI entre el 36% y el 49% no es óptimo y lo ideal sería reducirlo para poder afrontar mejor cualquier gasto inesperado, dice Wells Fargo. Si trata de conseguir una hipoteca con un DTI en ese rango, su entidad de crédito puede pedirle que cumpla con criterios adicionales de elegibilidad.

Si su proporción DTI es de 50% o mayor, sus opciones de préstamo pueden verse limitadas, ya que al menos la mitad de sus ingresos van destinados al pago de sus deudas, según Wells Fargo. El aumento de las deudas puede dificultar el cumplimiento de sus obligaciones y la preparación para gastos inesperados.

¿Cómo puede reducir su relación DTI?

Hay dos formas clave de reducir su proporción DTI: reducir sus deudas y aumentar sus ingresos.

Aquí tiene algunos consejos para reducir su proporción DTI.

• Pida un aumento de sueldo en el trabajo para aumentar sus ingresos
• Consiga un trabajo a medio tiempo o un trabajo autónomo
• Realice pagos adicionales a su tarjeta de crédito para reducir el saldo
• Reduzca sus gastos cotidianos para así poder reducir sus deudas, como los saldos de sus préstamos estudiantiles o de su automóvil
• Evite hacer grandes compras a crédito que no sean absolutamente necesarias
• Evite pedir nuevos préstamos o líneas de crédito

En resumen

Si su proporción DTI es demasiado alta, es posible que usted no reúna los requisitos para conseguir un préstamo hipotecario y que pocas entidades crediticias se lo ofrezcan. Pero si está dispuesto a reducir su carga de deudas o a encontrar una forma de aumentar sus ingresos, puede reducir su proporción DTI y estar en mejor posición para que le aprueben una hipoteca.