Los puntos de descuento hipotecarios: ¿Qué son y cuándo son una buena idea?

Cuando usted obtiene una hipoteca, el prestamista le ofrece una tasa de interés basada en varios factores, como los precios del mercado inmobiliario y su perfil crediticio.

Los prestamistas también le ofrecen la oportunidad de pagar una tasa de interés hipotecario más baja cuando compra puntos hipotecarios, a veces llamados “puntos de descuento”.

Los puntos se cotizan como un porcentaje del costo de su hipoteca. Cada punto que compra reduce su tasa de interés a una cantidad determinada que varía según el prestamista. La compra de puntos tiene sentido desde el punto de vista financiero cuando se permanece en la vivienda el tiempo suficiente, ya que con el tiempo se puede ahorrar más en intereses que lo que se ha pagado por el punto.

Siga leyendo para saber cómo funcionan los puntos hipotecarios y decidir si la compra de puntos es lo más adecuado para usted.

• ¿Cómo funcionan los puntos de descuento hipotecarios?
• ¿Debería comprar puntos de descuento hipotecarios?
• Comparar ofertas de préstamos hipotecarios

¿Cómo funcionan los puntos de descuento hipotecarios?

Durante el cierre de su préstamo hipotecario, su prestamista puede ofrecerle la oportunidad de reducir su tasa de interés mediante la compra de puntos hipotecarios. Cada punto hipotecario cuesta el 1% de la cantidad que usted pide prestada. Si pide un préstamo de $100,000 dólares, un punto cuesta $1,000. Si le prestan $200,000, le costará $2,000 dólares. Esta tarifa se paga durante el cierre, por lo que los puntos aumentan el costo inicial de la compra de una vivienda. Incluso puede comprar sólo una parte de un punto, como ½ punto por $500 o ¾ de punto por $750 en un préstamo de $100,000.

Cada punto —o parte de un punto— reduce la tasa de interés a una cantidad específica que varía según el prestamista. Por ejemplo, si su prestamista le ofrece una reducción del 0.25% de la tasa de interés por cada punto que compre en un préstamo con una tasa de interés inicial del 4.25%, la compra de un punto reduciría su tasa de interés al 4%.

Los puntos figuran en la estimación del préstamo, así como en la página 2, sección A, de la declaración del cierre. Los puntos que figuran en esos documentos deben estar relacionados con una reducción de la tasa de interés de su hipoteca.

Tenga en cuenta que algunos prestamistas también se refieren a otros recargos y costos iniciales como puntos, pero los puntos que aparecen en la estimación del préstamo y en la declaración del cierre deben ser puntos de descuento relacionados con una tasa de interés descontada.

¿Debería comprar puntos de descuento hipotecarios?

La decisión de comprar puntos de descuento depende sobre todo del tiempo que usted piense permanecer en la vivienda.

Los puntos de descuento pueden costar miles de dólares por adelantado, lo que se suma al costo de la hipoteca. Pero como el tipo de interés se reduce, el dinero que se ahorra en los pagos mensuales puede llegar a compensar el costo inicial. Una vez cubierto el costo de los puntos que pagó al cierre, todo el ahorro adicional derivado de una tasa de interés más baja es dinero adicional en su bolsillo.

Para saber si la compra de puntos es lo adecuado para usted, calcule el tiempo que tardará en cubrir el costo inicial basado en lo que pueda ahorrar.

Supongamos que quiere pedir un préstamo de $200,000 dólares para comprar una casa y que el costo inicial de un punto es de $2,000 dólares. Divida los $2,000 dólares entre la cantidad que se ahorra cada mes gracias a la reducción de la tasa de interés para ver cuántas mensualidades le costará llegar al punto de equilibrio.

Dado que la cantidad concreta que se ahorra varía basada en la entidad crediticia, tendrá que calcular cuál sería su tasa de interés, y la cuota mensual, tanto con puntos como sin ellos. Veamos un ejemplo.

Hagamos los cálculos

Tomemos como ejemplo los $200,000 que usted quiere pedir prestado para comprar una casa. Si le aprueban una hipoteca de 30 años al 4.25%, su pago mensual de capital e intereses sería de $984.

• Un punto: Si comprara un punto con un descuento de 0.25%, reduciría su tasa de interés al 4%.
  • Ahorro mensual: Su cuota mensual se reduciría de $984 a $955, ahorrando $29 al mes.
  • Punto de equilibrio: Divida el costo del punto entre su ahorro mensual ($2,000 / $29 = 69 meses). Le llevaría casi seis años recuperar el dinero que gastó por adelantado para comprar el punto.

• Cuatro puntos: Si comprara cuatro puntos para obtener un descuento de 1%, reduciría su tasa al 3.25%.
  • Ahorro mensual: Su cuota mensual se reduciría de $984 a $870, ahorrando $114 al mes.
  • Punto de equilibrio: Divida el costo de los puntos entre su ahorro mensual ($8,000 / $114 = 70 meses). Una vez más, le llevaría casi seis años alcanzar el punto de equilibrio.

En estos ejemplos, tendría que permanecer en su casa durante 69 meses o más para cubrir el costo de los puntos que compre y empezar a ahorrar dinero en su hipoteca.

Es difícil predecir cuánto tiempo permanecerá en su casa. Al fin y al cabo, en la vida suceden cosas. Pero intente hacer una estimación realista para tener más posibilidades de tomar la decisión correcta en la compra de puntos.

Comparar ofertas de préstamos hipotecarios

Entender bien cómo funcionan los puntos de descuento es uno de varios factores importantes en su decisión. Es también importante saber cómo funcionan cuando se comparan ofertas de tasas de préstamos (en inglés). Eso se debe a que, si dos prestamistas le ofrecen la misma tasa de interés, pero uno le cobra un punto y el otro no, el prestamista que no le cobra el punto es el que le hace la mejor oferta.

Cuando busque préstamos, si dos prestamistas le ofrecen un préstamo de tasa fija de $200,000 dólares al 4.25%, pero uno de ellos le cobra un punto por esa tasa de interés, usted estaría pagando $2,000 más por adelantado con ese prestamista para obtener la misma tasa de interés del otro prestamista de manera gratuita. Por eso es tan importante comparar cuidadosamente y entender las condiciones del préstamo antes de decidirse por la oferta de un prestamista.

En resumen

Los puntos de descuento hipotecarios le permiten reducir la tasa de interés cuando paga por adelantado los intereses. Cada punto que se compra tiene un precio del 1% de la cantidad que se pide prestada. La compra de puntos puede ahorrarle dinero en intereses a lo largo del tiempo, pero sólo si permanece en la vivienda el tiempo suficiente para que la tasa de interés con descuento compense el costo inicial de los puntos. Haga los cálculos para saber si la compra de puntos es la opción correcta para usted cuando obtenga un préstamo hipotecario.