¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Si no puede pagar su hipoteca, su casa podría terminar en una ejecución hipotecaria.

La ejecución hipotecaria es un proceso en el que el propietario puede perder la posesión de la vivienda después de no realizar los pagos e incumplir la hipoteca. El prestatario debe eventualmente dejar la casa, y la casa se puede vender en una subasta pública. En algunos casos, un juzgado otorga la propiedad al prestamista sin realizar una venta.

Vamos a revisar lo que debe saber si se enfrenta a una ejecución hipotecaria, así como también lo que debe saber si está buscando comprar una casa en ejecución hipotecaria.

• ¿Qué sucede cuando su casa entra en ejecución hipotecaria?
• ¿Puede salir de una ejecución hipotecaria?
• Cómo afecta su crédito la ejecución hipotecaria
• ¿Debería comprar una casa en ejecución hipotecaria?
• Próximos pasos: ¿Qué debo hacer si necesito alivio hipotecario

¿Qué sucede cuando su casa entra en ejecución hipotecaria?

Cada estado maneja la ejecución hipotecaria de manera distinta, por lo que es importante averiguar qué tipos de ejecución hipotecaria su estado permite y cuál es el cronograma.

Tipos de ejecución hipotecaria

Por lo general, hay tres formas en que un prestamista puede ejecutar la hipoteca de una vivienda luego de que un prestatario caiga en mora, según las leyes del estado.

1. Ejecución judicial de una hipoteca — El prestamista demanda al prestatario y éste tiene una fecha límite para realizar el pago. Si el prestatario no cumple con ese plazo, la corte o la oficina del alguacil pueden poner la propiedad a la venta en subasta. La ejecución hipotecaria judicial está permitida en todos los estados y en algunos se requiere.
2. Poder de venta — Este tipo de ejecución hipotecaria se permite solo si el contrato hipotecario incluye una cláusula de poder de venta. Si es así, el prestamista puede decirle al prestatario que reanude los pagos antes de una fecha límite. Si el prestatario no puede cumplir con el plazo, el prestamista o el titular de la hipoteca vende la propiedad en una subasta. No todos los estados permiten este tipo de ejecución hipotecaria, y algunos que sí lo permiten requieren que un juez apruebe la ejecución hipotecaria.
3. Ejecución hipotecaria estricta — El prestamista demanda al prestatario que ha incumplido el pago. Si el prestatario no puede pagar la hipoteca a tiempo según lo ordenado por el juzgado, la propiedad regresa directamente al titular de la hipoteca. Por lo general, la ejecución hipotecaria estricta no se lleva a cabo a menos que el prestatario deba más de lo que vale la vivienda, y solo es posible en algunos estados.

El proceso de ejecución hipotecaria

Los detalles de los procedimientos de ejecución hipotecaria varían según el estado y el tipo de ejecución hipotecaria. Aquí hay más información sobre las etapas que suelen estar involucradas.

• Nivel 1: Por lo general, después de que un propietario no realiza el pago de la hipoteca, el administrador hipotecario llama o envía una carta. Una vez que el pago se atrasa entre 10 y 15 días, el administrador hipotecario generalmente comienza a aplicar cargos por mora. Es importante tratar de trabajar con su prestamista si está buscando opciones de alivio hipotecario (en inglés).
• Etapa 2: Si un propietario no paga la hipoteca por segundo mes consecutivo, es probable que la empresa hipotecaria continúe tratando de comunicarse con el prestatario. Después del tercer mes consecutivo de pagos atrasados, la compañía hipotecaria envía al prestatario un documento llamado “carta de demanda” o “aviso de aceleración”, que advierte que la ejecución hipotecaria comenzará si no se realiza un pago específico antes de una fecha límite. La fecha límite generalmente se establece a 30 días o al menos a 120 días después de que la persona se haya atrasado en la hipoteca.
• Etapa 3: Si la hipoteca no se paga en su totalidad antes de esta fecha límite, y el prestatario y la compañía hipotecaria no llegan a un acuerdo para que la hipoteca vuelva a la normalidad, la compañía hipotecaria puede empezar a ejecutar la hipoteca de la casa. Cuando esto sucede, se programa una venta. Se informa al prestatario cuándo se llevará a cabo la venta. El día de la ejecución hipotecaria se puede establecer tan solo tres meses después de que se envió la carta de demanda, según el cronograma del estado.
• Etapa 4: En algunos estados, puede haber un período de rescate luego de la venta. El período de rescate es un plazo de tiempo en que el prestatario puede recuperar la casa pagando el monto total adeudado por la hipoteca actualmente y los costos de la ejecución hipotecaria, como los honorarios del abogado.
• Etapa 5: Si no se permite un período de rescate o si el propietario no aporta el dinero para reclamar la propiedad, se le da una fecha para dejar la casa. Un prestatario que no se vaya para esa fecha puede ser desalojado.

¿Puede salir de una ejecución hipotecaria?

Salir de una ejecución hipotecaria no es imposible. Hay pasos que un propietario puede tomar en distintas etapas del proceso. Si tiene menos de tres meses de mora en la hipoteca, por lo general puede hacer una pausa temporal en la ejecución hipotecaria realizando un solo pago. Si el saldo no se paga en su totalidad, el propietario aún deberá llegar a un acuerdo con la compañía hipotecaria para actualizar la cuenta.

Después de tres meses de atraso, es posible que pueda salir de la ejecución hipotecaria hasta el momento de venta de la vivienda si llega a un acuerdo con su compañía hipotecaria o paga el saldo adeudado por la hipoteca más los costos totales incurridos por la ejecución hipotecaria.

Una vez que se vende la propiedad, puede recuperar la casa solo si hay un período de rescate y si usted cubre los costos de ejecución hipotecaria y paga el saldo actual de la hipoteca antes de que ese plazo termine.

Cómo afecta su crédito la ejecución hipotecaria

Una ejecución hipotecaria perjudica su crédito: por lo general, aparece en sus informes de crédito durante siete años y puede ser muy difícil obtener la aprobación de otra hipoteca durante ese tiempo. Por lo general, no puede obtener un préstamo de la FHA dentro de los tres años siguientes a una ejecución hipotecaria.

¿Debería comprar una casa en ejecución hipotecaria?

Determinar si comprar una casa en ejecución hipotecaria tiene sentido para usted depende de sus objetivos. Las ejecuciones hipotecarias pueden venderse por debajo de los precios del mercado, lo que puede hacerlas atractivas para los inversores o para los compradores de viviendas que desean ahorrar en el precio de compra. Y algunas personas compran casas en ejecución hipotecaria para reparar propiedades que están en mal estado y para promover el bienestar de un vecindario.

Pero las ventas de casa en ejecución hipotecaria no necesariamente brindan las mismas protecciones para el comprador que las compras ordinarias de viviendas, por lo que es importante saber en qué se está metiendo. Las ejecuciones hipotecarias a menudo se venden “tal cual”, por lo que no hay oportunidad de negociar reparaciones o de insertar estipulaciones sobre la condición de la vivienda en su contrato.

Es posible que deba pagar en efectivo y es posible que no se le permita realizar una inspección de la vivienda antes de comprar una vivienda en ejecución hipotecaria. Es crucial investigar cuidadosamente una propiedad ejecutada antes de hacer una oferta.

Los posibles compradores también deben averiguar si hay impuestos atrasados sin pagar sobre la propiedad o si hay gravámenes que no se están cancelando en la venta de ejecución hipotecaria. Es posible que el comprador deba pagar estos reclamos sobre la propiedad.

Por ley, el aviso público de ejecuciones hipotecarias futuras debe publicarse antes de una venta. Puede encontrar listados en sitios web gubernamentales o en periódicos locales. Si usted es el mejor postor en la subasta de ejecución hipotecaria, es posible que deba esperar hasta una fecha de la corte para obtener la escritura de la propiedad.

Y si el propietario anterior todavía vive en la casa, es posible que usted deba pasar por el proceso de desalojo antes de poder mudarse. Si hay inquilinos viviendo en la casa, es posible que se le solicite que les dé más tiempo para irse o que usted tenga que cumplir con el contrato de arrendamiento de dichos inquilinos.

Próximos pasos: ¿Qué debo hacer si necesito alivio hipotecario?

Si usted corre el riesgo de atrasarse en su hipoteca o si ya incumplió un pago, llame a su administrador hipotecario de inmediato para analizar las opciones de alivio hipotecario. También puede beneficiarse de hablar con un consejero de prevención de ejecuciones hipotecarias aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. para obtener asesoramiento gratis.

Dependiendo de su situación y de los tipos de alivio hipotecario que su administrador hipotecario pueda ofrecer, es posible que usted pueda evitar la ejecución hipotecaria a través de una de estas alternativas.

• Aplazamiento — Usted realiza pagos más pequeños o no realiza ningún pago durante el período de aplazamiento temporal. Luego, regresa a sus pagos mensuales regulares y debe pagar la cantidad que pospuso.
• Modificación del préstamo (en inglés) — Su compañía hipotecaria cambia su préstamo para que tenga una tasa de interés más baja o más tiempo para pagarlo, lo que resulta en un pago mensual más asequible.
• Refinanciamiento — Usted obtiene una nueva hipoteca y cancela su hipoteca anterior con dicha hipoteca. Sus pagos mensuales podrían ser más cómodos si la nueva hipoteca tiene una tasa de interés más baja o un plazo más largo.
• Vender su casa — Vender su casa puede proporcionarle todo o parte del monto que necesita para pagar su hipoteca. En algunos casos, puede salir de una hipoteca de esta manera incluso si la venta no cubre la cantidad total que debe.
• Bancarrota — Si tiene ingresos y se declara en bancarrota del Capítulo 13, la corte puede darle un plan de pago que le permitirá ponerse al día en su hipoteca de tres a cinco años y conservar su casa. Pero tenga en cuenta que declararse en bancarrota conlleva graves consecuencias, tanto financieras como crediticias.