¿Qué es una hipoteca inversa?

Las hipotecas inversas pueden ser una manera en la que las personas mayores puedan permanecer en su casa.

Ya sea por el entorno familiar, la comunidad que les rodea o el valor sentimental de la propia vivienda, son muchas las razones que contribuyen a que las personas mayores quieran permanecer en sus casas el mayor tiempo posible, y una hipoteca inversa puede ayudarles a conseguirlo.

Las hipotecas inversas son préstamos que les permiten a las personas mayores aprovechar el capital inmobiliario que han acumulado sin tener que vender su propiedad. Y a diferencia de los préstamos tradicionales, en los que se realizan pagos mensuales para amortizar el capital y los intereses, con una hipoteca inversa sólo se paga el capital y los intereses una vez que la venda o se mude definitivamente de la vivienda.

• Conceptos básicos de las hipotecas inversas
• ¿Qué tipos de hipotecas inversas existen?
• Preguntas importantes que debe hacerse antes de firmar los documentos de una hipoteca inversa
• Alternativas a las hipotecas inversas

Conceptos básicos de las hipotecas inversas

Si usted ha vivido en su casa durante mucho tiempo, es probable que el valor de la misma haya subido y que haya podido liquidar, o pagar por completo, su hipoteca. Si ese es el caso, es probable que sea dueño de un gran porcentaje del valor su casa o de la casa en su totalidad. El valor de mercado actual de su vivienda menos lo que todavía debe por ella (si es que debe algo) se denomina patrimonio neto o valor líquido de la casa.

Para averiguar el valor neto de su vivienda, reste el saldo restante de la hipoteca (la cantidad que aún le debe al prestamista) del valor actual de la misma. Por ejemplo, si su casa vale $100,000 y sólo debe $20,000 de hipoteca, el valor neto de su vivienda es de $80,000.

Hay dos formas habituales de obtener un préstamo con ese capital: los préstamos sobre el valor de la vivienda y las hipotecas inversas. Para obtener un préstamo sobre el valor neto de la vivienda, los prestamistas suelen exigirle que tenga una fuente de ingresos estable para poder hacer los pagos mensuales. Dado que muchas personas mayores están jubiladas y tienen un presupuesto limitado, es posible que no cumplan los requisitos. Ahí es donde entra en juego una hipoteca inversa.

Para poder optar por una hipoteca de conversión del valor de la vivienda, el tipo más común de hipoteca inversa, usted debe tener al menos 62 años y ser propietario absoluto de su vivienda o tener una hipoteca con un saldo bajo, además de cumplir una serie de otros requisitos, como que la vivienda sea su residencia principal y siga siéndolo. También tiene que poder seguir pagando los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la vivienda y reunirse con un asesor aprobado por el HUD.

Hay varias maneras de obtener el préstamo: como una suma global por adelantado, como una línea de crédito de la que se puede disponer según sea necesario hasta que se haya agotado la línea de crédito, o como pagos mensuales regulares.

Las hipotecas inversas suelen tener tasas de interés variables, pero las hipotecas de conversión del valor de la vivienda pueden ofrecer tasas fijas. Los intereses no son deducibles fiscalmente hasta que el préstamo se haya liquidado, al menos parcialmente, y, a diferencia de un préstamo tradicional, usted no realiza ningún pago mensual de capital o intereses al prestamista mientras viva en la vivienda. En cambio, usted es responsable de pagar el préstamo una vez que se mude definitivamente o venda la casa. O bien, se puede liquidar el préstamo por medio de su patrimonio, una vez que usted fallezca.

Todo esto parece una buena idea, ¿verdad? Sólo tenga en cuenta que, aunque no es responsable de pagar el capital o los intereses mensualmente, sí es responsable de estar al día con los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y el mantenimiento de la misma. Si no lo hace, podría incurrir en el incumplimiento de su hipoteca inversa y el prestamista podría realizar la ejecución hipotecaria de su casa.

Ahora que ya tenemos lo básico, entremos en detalles.

¿Qué tipos de hipotecas inversas existen?

Existen tres tipos de hipotecas inversas: la de uso único, la de propiedad y la de conversión del valor de la vivienda.

Image: eshl_reversemortgage

Hipotecas inversas de uso único

Si necesita dinero para un fin específico, como una mejora de la vivienda, una hipoteca inversa de uso único podría ser una buena opción para usted. Esos préstamos son ofrecidos por algunas organizaciones sin fines de lucro, además de agencias gubernamentales estatales y locales, para permitirles a los prestatarios hacer cosas como el mantenimiento de sus propiedades, hacer mejoras en la casa por razones médicas, como rampas para sillas de ruedas, o pagar sus impuestos sobre la propiedad. Pero se advierte que debe utilizar el préstamo únicamente para el fin previsto que especifica el prestamista.

Las hipotecas inversas de uso único suelen costar menos que otras opciones de hipotecas inversas, pero también son las más difíciles de conseguir, ya que sólo están disponibles a través de ciertas agencias gubernamentales estatales y locales y de organizaciones sin fines de lucro. Póngase en contacto con organizaciones locales para personas mayores, como la Area Agency on Aging, para ver si tienen información sobre las hipotecas inversas de uso único disponibles en su área.

Hipoteca inversa de propiedad

Una hipoteca inversa de propiedad es un préstamo privado que una empresa realiza. Por lo general, puede utilizarse para cualquier fin. Al tratarse de un préstamo privado, no está sujeto a las mismas restricciones de dinero que las hipotecas de conversión del valor de la vivienda, pero es posible que pague más por el mismo. Eso podría significar una cantidad de préstamo más elevada si tiene una vivienda de gran valor.

Una de las desventajas de las hipotecas inversas de propiedad es que suelen tener comisiones más altas. Cuanto más se pida prestado, más altos pueden ser esos recargos. Además, tenga en cuenta que las condiciones del préstamo varían de un prestamista a otro. Por lo tanto, busque y compare los distintos montos, costos y condiciones de los préstamos. E incluso si los prestamistas no le exigen que consulte a un asesor financiero, probablemente sea una buena idea que un tercero neutral le explique las ventajas y los costos anuales totales de cada opción.

Hipoteca de conversión del valor de la vivienda

Las hipotecas de conversión del valor de la vivienda (o HECM, por sus siglas en inglés) son hipotecas inversas aseguradas por el gobierno federal y respaldadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Los préstamos pueden utilizarse para cualquier fin y suelen tener costos más bajos que las hipotecas inversas propias. Pero como se trata de préstamos asegurados por el gobierno federal, los requisitos pueden ser más estrictos y simples.

Estos son algunos de los requisitos de elegibilidad de una hipoteca inversa tipo HECM.

• El prestatario debe tener 62 años o más
• Su casa debe ser su residencia principal
• Su vivienda debe ser una residencia unifamiliar, un proyecto de condominio aprobado por el HUD, una casa prefabricada que cumpla los requisitos de la FHA, o un edificio de dos a cuatro unidades en el que usted ocupe una de ellas
• Usted es propietario de su casa o tiene un saldo de hipoteca lo suficientemente bajo como para poder pagarla con los ingresos del préstamo
• Tiene los medios financieros para seguir pagando los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda, las reparaciones y el mantenimiento de la misma, y las cuotas de la asociación de propietarios, si corresponde.
• No está en mora con ninguna deuda federal
• Debe visitar a un asesor financiero aprobado por el gobierno federal para que le explique el proceso de las hipotecas HECM, los requisitos, los costos y las alternativas al préstamo

La cantidad del préstamo se basa en la edad del prestatario más joven (o del cónyuge no prestatario que reúna los requisitos), el valor de la vivienda (o la cantidad máxima del reclamo o el precio de venta, el menor entre ambos) y la tasa de interés. Por lo general, ser de mayor edad y tener más capital en la vivienda significa que se puede pedir más dinero prestado. Sin embargo, independientemente del valor de la vivienda, la cantidad máxima que se puede pedir prestada con una hipoteca HECM es de $679,650. Pero incluso si su casa vale $679,650 no necesariamente tendrá derecho a la cantidad total.

Preguntas importantes que debe hacerse antes de firmar los documentos de una hipoteca inversa

Las hipotecas inversas son contratos complicados que pueden tener consecuencias graves en su futuro si no se planifican adecuadamente. Debe tener en cuenta el costo total del préstamo, hasta qué punto resuelve los problemas que tiene, qué ocurrirá si el valor de la propiedad baja y acaba debiendo más de lo que vale su casa, y muchas otras preguntas. Un asesor financiero puede ayudar a explicarle los detalles de su préstamo para que pueda tomar la mejor decisión.

¿Cuáles son los costos?

Antes de elegir una hipoteca inversa, pida un programa detallado de los costos totales asociados con el préstamo, con un desglose de los cargos que se cobrarán por adelantado y los que se cobrarán a lo largo del plazo del préstamo. Lo siguiente es una idea de lo que se puede esperar de las hipotecas HECM.

• Prima de seguro hipotecario — Se trata de pagar el seguro hipotecario de la FHA. Se le cobrará una prima de seguro hipotecario (o MIP, por sus siglas en inglés) inicial al cierre igual al 2% del monto del préstamo. Luego, se le cobrará el 0.5% de la cantidad del préstamo pendiente anualmente. El costo del seguro MIP es generalmente consistente entre los prestamistas.
• Costos de terceros — Para determinar el valor de su vivienda (y, por extensión, su patrimonio), el prestamista puede exigirle que obtenga y pague una tasación. También pueden exigirle que pague una búsqueda de títulos, seguros, estudios, inspecciones, impuestos hipotecarios, tasas de registro y otros. Los costos y requisitos de terceros pueden variar de un prestamista a otro, así que asegúrese de comparar sus opciones.
• Cargo de originación — El prestamista le cobrará un cargo de originación por la tramitación del préstamo. El cargo de originación puede ser de $2,500 o el 2% de los primeros $200,000 del valor de la vivienda, más el 1% de la cantidad que supere los $200,000. Esto significa que si su casa vale $300,000, el prestamista puede cobrarle $4,000 por los primeros $200,000 del valor más $1,000 por los $100,000 restantes, lo que equivale a un cargo de originación de $5,000. Y hay que saber que los cargos de originación de una HECM tienen actualmente un límite de $6,000.
• Cuotas de servicio — Los prestamistas pueden cobrar una cuota máxima de $30 al mes en el caso de préstamos con tasa de interés fija y ajustable anualmente. En el caso de los préstamos cuyas tasas de interés se ajustan mensualmente, los prestamistas pueden cobrar un máximo de $35 al mes.
• Impuestos sobre la propiedad y el seguro – Si el prestamista determina que usted no tiene la capacidad financiera para pagar los impuestos de la propiedad y el seguro, puede exigirle que reserve una cierta cantidad de su préstamo para hacer esos pagos como parte del préstamo. Eso significa que usted pagaría intereses sobre el dinero que utilice para pagar los impuestos de la propiedad y las primas del seguro de propietario, y el costo de esos pagos se deduciría de los fondos que se le paguen.

¿Qué problema intenta resolver con este préstamo?

Si tiene previsto vivir toda su vida en su vivienda actual y quiere que una hipoteca inversa le proporcione dinero para los gastos de subsistencia, le conviene hacer un presupuesto. Hágase algunas preguntas importantes.

• ¿Cuáles son sus gastos actuales? Además de cosas como los comestibles, asegúrese de incluir en este cálculo los gastos médicos, los impuestos a la propiedad, el seguro de la vivienda y las cuotas de la asociación de propietarios.
• ¿En qué estado se encuentra su casa? ¿Será necesario pagar reparaciones importantes en un futuro próximo o a largo plazo? Si es así, obtenga una estimación de lo que podrían costar. El mantenimiento de su propiedad será parte de su acuerdo de hipoteca inversa, por lo que debe asegurarse de que tendrá suficiente dinero para hacer reparaciones y mantener al día cosas como los sistemas de plomería y electricidad.
• ¿Dispone de un fondo de emergencia para gastos imprevistos, como catástrofes naturales o gastos médicos inesperados?
• Si se deduce la cantidad total del préstamo menos los gastos del mismo, ¿cuánto le queda?
• ¿Cuánto le durará? Algunas opciones de pago de los fondos de un préstamo ofrecen una mensualidad regular durante todo el tiempo que viva en su casa, independientemente del saldo total. Otras le darán una cantidad de dinero limitada que podrá tomar como suma global, línea de crédito o pagos mensuales regulares hasta que se le haya pagado la totalidad del préstamo.

Si tiene previsto trasladarse a una residencia de vivienda asistida o a otro centro de cuidados médicos cuando ya no pueda vivir solo, querrá asegurarse de que dispondrá de fondos suficientes para pagar su nueva residencia. Esto significa una de dos cosas: O bien la hipoteca inversa le deja suficiente valor líquido en la vivienda para que pueda venderla, pagar el préstamo y costear su nueva vivienda, o el pago de fondos inicial es lo suficientemente grande como para sostener esa transición y tener suficiente dinero en el banco para pagar el préstamo.

¿Qué sucede si la cantidad del préstamo supera el valor de su vivienda?

Los préstamos HECM asegurados por la FHA son sin recurso, lo que significa que si la obligación total del préstamo excede el valor de su casa cuando se venda, usted o su patrimonio sólo deberán pagar el 95% del valor actual de tasación de su casa. El seguro de la FHA cubrirá el resto.

Las condiciones de las hipotecas inversas de propiedad varían, por lo que, si va a firmar una de ellas, asegúrese de entender de qué será responsable usted o su patrimonio si la cantidad del préstamo supera el valor de su vivienda.

¿Qué les dejará a sus herederos?

Una hipoteca inversa debe pagarse una vez que el último prestatario fallezca o se mude definitivamente de la vivienda. Eso significa que, si usted tenía la intención de dejarles la casa a sus hijos o nietos, ellos tendrán que pagar el saldo de su préstamo para poder quedarse con la casa. Si no pueden pagar el saldo del préstamo, tendrán que vender la casa, y cuando lo hagan el valor de su casa podría no ser lo suficientemente alto como para cubrir el costo del préstamo y dejarles una herencia en forma de efectivo. Si la hipoteca inversa es una hipoteca tipo HECM asegurada por la FHA, y el saldo del préstamo es superior al valor de la vivienda, sólo tendrán que pagar el 95% del valor de tasación actual de la casa.

Alternativas a las hipotecas inversas

Si quiere quedarse en su casa, pero no puede permitírselo, y los costos asociados con las hipotecas inversas son demasiado altos, hay algunas otras opciones que puede considerar. Una de ellas es el contrato de venta con arrendamiento posterior al vendedor (osale-leaseback). La venta con arrendamiento posterior consiste en que un inversor compra la vivienda y se compromete a alquilarla de nuevo a largo plazo por un alquiler acordado. Esto puede permitirle seguir viviendo en la casa, pero también le da acceso al dinero de la compra de la casa.

Una alternativa a la venta y arrendamiento tradicional es que sus hijos compren su casa, si pueden, y se la alquilen a usted. Si sus hijos tienen ingresos estables, pueden optar por una hipoteca tradicional y, si reúnen sus recursos financieros, pueden llegar a cubrir el pago inicial y los gastos de cierre necesarios. Este arreglo no funciona para todas las familias, pero es una posible solución. Otras opciones son vender la casa y cambiarla por otra más pequeña y asequible. O también puede intentar refinanciarla para reducir los pagos de la hipoteca.

En resumen

Las hipotecas inversas son una herramienta mediante la cual las personas mayores pueden extraer el dinero del valor de la vivienda que han acumulado sin tener que vender su propiedad directamente. Pero son contratos financieros caros y complicados y deben realizarse con cuidado. Asegúrese de discutir plenamente lo que significa obtener una hipoteca inversa con quienquiera que esté involucrado. Si está considerando la posibilidad de obtener una hipoteca inversa, es conveniente que se reúna con un asesor independiente de hipotecas inversas para revisar el contrato y los costos en detalle.