¿Qué es una tasa de interés hipotecaria asegurada?

Si está buscando una hipoteca es probable que haya visto ofertas para asegurar una tasa de interés hipotecaria.

Una tasa de interés hipotecaria asegurada es un compromiso que le hace su prestamista de que la tasa de interés a la hora del cierre será la misma que se le ofrece ahora, siempre y cuando usted cumpla con los requisitos de la tasa asegurada. Las tasas de interés cambian con frecuencia, por lo que, si no la asegura, la tasa de su préstamo puede subir o bajar antes del cierre del préstamo.

Existen ventajas y desventajas de asegurar una tasa de interés. Si le gusta la tasa que le ofrecen, tener la promesa del prestamista significa que usted no tendrá que preocuparse de que la tasa de interés suba durante las semanas o meses entre obtener la estimación del préstamo y el cierre de la hipoteca. Por otro lado, es posible que usted no pueda obtener una tasa menor si las tasas hipotecarias bajan mientras el prestamista tramita su solicitud de préstamo.

Otra posible desventaja: puede que tenga que pagar un recargo para asegurar la tasa de interés.

• ¿Cómo funciona la tasa de interés hipotecaria asegurada?
• ¿Se puede conseguir una tasa de interés más baja después de asegurar una?
• ¿Debería flotar o asegurar una tasa de interés hipotecaria?
• Lo que sigue: ¿Cómo puedo saber si conseguí una buena tasa de interés?

¿Cómo funciona la tasa de interés hipotecaria asegurada?

Cuando usted obtiene una tasa de interés hipotecaria asegurada, su prestamista le dice que su tasa de interés ha sido asegurada o le proporciona un documento que establece la tasa de interés que se le promete y las condiciones que se deben cumplir para obtener esa tasa de interés. Si no le ofrecen nada por escrito, pida una copia escrita de los términos para que pueda revisar la letra chica y referirse luego a los términos como evidencia de que concertó un acuerdo de tasa de interés asegurada.

Es posible que tenga que pagar un recargo para asegurar la tasa de interés, y es probable que no le devuelvan el dinero del recargo si el prestamista no aprueba su solicitud de hipoteca o si usted decide no cerrar el préstamo. Alternativamente, es posible que le cobren el recargo durante el cierre.

Un acuerdo para asegurar una tasa de interés hipotecaria establece cuánto tiempo usted tiene hasta que el prestamista ya no pueda mantener la tasa de interés acordada. Esto por lo general dura un mes o dos, pero puede ser de solo una semana, o de hasta 120 días.

El documento también explica las condiciones que se deben cumplir para que el acuerdo sea válido. Por ejemplo, es posible que usted pierda la tasa de interés asegurada si su puntaje de crédito baja, si usted cambia la cantidad del pago inicial, o si la tasación de la casa resulta en un valor diferente al que usted pensaba valía la casa. 

Hay otras maneras en las que su prestamista hipotecario podría asegurar su tasa de interés. Primero, es posible que el prestamista pueda asegurar tanto la tasa de interés como los puntos. Los puntos de descuento hipotecarios son tarifas que se le pagan al prestamista por adelantado para que le bajen la tasa de interés, y cada punto es un 1% del valor de su préstamo. 

Segundo, es posible que el prestamista le asegure la tasa de interés, pero no así los puntos de descuento. En este caso, el número de puntos por los que usted paga por adelantado pueden subir o bajar dependiendo de cómo cambien las tasas hipotecarias entre el momento en el que usted obtiene su estimación de préstamo y el momento en el que cierra el préstamo. Por lo tanto, la tasa de interés al cierre será la que se haya asegurado, pero los costos de cierre podrían ser superiores o inferiores a la estimación actual. A veces, un prestamista que adopta este enfoque le permitirá asegurar también el número de puntos cuando se acerque al cierre.

Por último, es posible que se le permita esperar y asegurar la tasa de interés más adelante. En este caso, la tasa de interés y los puntos se aseguran más adelante en el proceso de solicitud, pero antes de cerrar el préstamo.

¿Se puede conseguir una tasa de interés más baja después de asegurar una?

Es posible que la tasa de interés de su hipoteca pueda bajar después de haber asegurado una tasa de interés si su prestamista le ofrece lo que se llama la opción de “flotar” la tasa de interés. Esta cláusula suele darle una oportunidad de asegurar una mejor tasa si las tasas bajan. Puede haber restricciones sobre cuándo puede ejercer esa opción. Por ejemplo, puede que se le permita asegurar una tasa de interés más baja sólo si las tasas del prestamista bajan una cantidad significativa, o puede que tenga que decidir si se compromete a una tasa de interés más baja en un determinado número de días antes del cierre.

Si decide aprovechar la opción de flotar la tasa de interés es posible que tenga que pagar un recargo para asegurar la nueva tasa de interés.

¿Debería flotar o asegurar una tasa de interés hipotecaria?

Si le gusta la tasa de interés que le ofrecen y cree que las tasas pueden subir al momento del cierre, es posible que quiera asegurar la tasa. Pero si cree que las tasas van a bajar, asegurar una tasa podría suponer cerrar con una tasa más alta de la que obtendría de otro modo, a menos que su prestamista ofrezca una opción de flotar la tasa de interés. Incluso si tiene la opción de flotar la tasa de interés, deberá tener en cuenta el costo de ejercer esa opción y las restricciones sobre cuándo puede flotar la tasa de interés.

También, tenga en cuenta que, si asegura su tasa de interés, pero flota sus puntos, le pueden cobrar un número mayor de puntos si las tasas suben al momento del cierre. Usted tendría, entonces, que realizar un pago único mayor cuando cierre el préstamo.

Lo que sigue: ¿Cómo puedo saber si conseguí una buena tasa de interés?

Por lo general, usted puede verificar si consiguió una buena tasa de interés hipotecaria (en inglés) si compara las ofertas de varios prestamistas. Conseguir una estimación de préstamo por lo general cuesta unos $20 por prestamista, lo que no está nada mal al considerar cómo esa información le puede ayudar a tomar una decisión bien fundamentada. Pedirles estimaciones de préstamo a varios prestamistas no cuenta como muchas verificaciones en sus puntajes de crédito, siempre y cuando usted obtenga las estimaciones dentro de un corto periodo de tiempo.

Para obtener ofertas que sean lo más precisas posibles, comparta con los prestamistas cualquier tipo de documentación que tenga, tal como una constancia de ingresos. Por lo general, es mejor hacerles preguntas a los prestamistas sobre préstamos que tengan los mismos pagos iniciales, términos y otras características similares para que usted pueda realizar comparaciones relevantes.

Si usted descubre algún error en cualquiera de sus estimaciones de préstamo, hágaselo saber al prestamista. Incluso un pequeño error tipográfico puede resultar en que el prestamista le proporcione una estimación que sea muy diferente a la tasa y los costos relacionados a los que hubiera podido calificar.

Una vez tenga varias estimaciones, póngalas una al lado de la otra para ver cuáles tienen las tasas de interés más bajas.

También le puede ser de ayuda ver cuánto va a pagar durante los primeros cinco años en cada préstamo hipotecario. Por lo general, puede encontrar esa información en la página 3 de cada una de las estimaciones de préstamo en la sección de Comparaciones (“Comparisons”).