6 tipos de préstamos hipotecarios: ¿Cuál es el mejor para mí?

A la hora de comprar una casa, usted tiene opciones de financiación.

Hay hipotecas para todos los gustos y colores. Aunque la hipoteca de tasa fija a 30 años puede ser la más tradicional, no es ni mucho menos la única opción que tiene. Los prestamistas le harán preguntas sobre sus ingresos, su crédito y el tipo de vivienda que desea comprar. Y con esa información le recomendarán los tipos de préstamos que más le convengan.

Repasaremos seis de los tipos de préstamos hipotecarios más comunes en el mercado y abordaremos otras consideraciones importantes, como el plazo del préstamo que necesita y si tiene más sentido una tasa de interés fija o ajustable para su préstamo. Entremos en materia.

• Préstamos convencionales
• Préstamos de la FHA
• Préstamos de la VA
• Préstamos del USDA
• Préstamos “jumbo”
• Hipotecas inversas
• Otros aspectos: Préstamos de tasa variable y de tasa fija
• ¿Qué más debo tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca? 

Préstamos convencionales

Si tiene buen crédito e ingresos estables, lo más probable es que su prestamista verifique primero si usted reúne los requisitos para un préstamo convencional. Considerado como un préstamo hipotecario básico, un préstamo convencional describe simplemente a una hipoteca que proviene de un prestamista privado, como un banco, y que no está respaldada ni asegurada por un programa gubernamental. Los préstamos convencionales pueden ser “regulados”, el tipo de préstamo más común, o “no regulados”.

La diferencia se reduce sobre todo al tamaño de la hipoteca que esté tratando de conseguir. Los préstamos regulados (en inglés) tienen montos máximos establecidos por el gobierno ($510,000 en la mayoría de los condados [en 2020]) y están diseñados para ser vendidos a Fannie Mae y Freddie Mac. Estas entidades patrocinadas por el gobierno establecen otras reglas y pautas para las hipotecas, incluyendo un puntaje de crédito mínimo de 620 en la mayoría de los casos y un pago inicial mínimo del 3% para algunos prestatarios calificados.

Los préstamos no regulados incluyen a las hipotecas “jumbo” (de las que hablaremos más adelante), así como los préstamos que no entran en ninguna otra categoría hipotecaria. Pueden estar destinados a personas con poco crédito o a personas adineradas con circunstancias financieras inusuales.

Para quiénes son ideales

Los préstamos convencionales son los mejores para las personas con buen crédito que buscan las tasas de interés más bajas y un proceso de solicitud menos complicado. Estos préstamos tienden a costar menos que la mayoría de los otros tipos de préstamos para viviendas, como los préstamos de la Administración de Vivienda Federal, siempre y cuando usted reúna los requisitos necesarios.

En qué debe fijarse

Si su crédito no es de los mejores puede tener problemas para que le aprueben un préstamo convencional. Además, tenga en cuenta que, si paga menos del 20% de pago inicial, normalmente tendrá que contratar un seguro hipotecario privado, que se sumará al costo total del préstamo.

Préstamos de la FHA

Si le preocupa no poder optar por un préstamo convencional, un préstamo de la FHA podría ser una alternativa.

Dado que los préstamos de la FHA son hipotecas concedidas por prestamistas privados, pero aseguradas por la Administración de Vivienda Federal, la garantía del gobierno puede ayudarle a obtener una hipoteca que de otro modo no habría podido conseguir.

Sin embargo, es importante saber que no todos los solicitantes serán aprobados, y es posible que se le exija un pago inicial del 10% si su puntaje de crédito está entre 500 y 579. Con puntajes crediticios de 580 o más, es posible que pueda hacer un pago inicial de tan sólo el 3.5%.

Aunque los préstamos de la FHA pueden parecer atractivos, es importante que tenga en cuenta el costo total del préstamo al compararlo con otras opciones (más información al respecto más adelante). Así, aunque los requisitos son más flexibles, cuando se calculan todos los costos, incluido el seguro hipotecario obligatorio, por ejemplo, los préstamos de la FHA tienden a ser un producto más costoso a lo largo de la duración del préstamo que las hipotecas convencionales.

Para quiénes son ideales

Los préstamos de la FHA pueden ser una gran opción si el pago mensual de la hipoteca está a su alcance pero no tiene el puntaje de crédito necesario para obtener una hipoteca tradicional. También pueden permitirle comprar una casa con un pago inicial bajo, si reúne los requisitos.

En qué debe fijarse

Los préstamos de la FHA pueden ser más costosos que otros tipos de préstamos hipotecarios porque el costo de la garantía del gobierno federal se le traspasa a usted. La FHA exige el pago de un seguro hipotecario en todos los préstamos de su programa, el cual se paga de dos maneras: un pago inicial que forma parte de los costos de cierre y una prima de seguro mensual.

La prima inicial del seguro hipotecario es del 1.75% del monto del préstamo ($3,500 para una hipoteca de $200,000, por ejemplo). La prima mensual suele ser del $0.85 del préstamo al año, es decir, $1,700 anuales para una hipoteca de $200,000. A diferencia de lo que ocurre con los préstamos convencionales, usted tendrá que pasar por un proceso complicado para cancelar el seguro hipotecario de un préstamo de la FHA.

Préstamos de la VA

Si usted es un veterano o sirve activamente en las fuerzas militares, es probable que quiera aprovechar un préstamo de la VA, si usted califica. Los préstamos de la VA son hipotecas aseguradas por el Departamento de Asuntos de los Veteranos de los Estados Unidos que ayudan a los miembros de las fuerzas armadas, a los veteranos y a los familiares que reúnen los requisitos a comprar una casa. Usted obtendrá estas hipotecas a través de un prestamista privado, con el gobierno federal garantizando una parte del préstamo.

Incluso con la garantía del gobierno, usted tendrá que cumplir con los estándares de crédito e ingresos de su prestamista para calificar para un préstamo de la VA. No existe un requisito mínimo de crédito, pero los prestamistas examinarán a fondo sus finanzas para asegurarse de que puede pagar su hipoteca.

Para quiénes son ideales

Si cumple los requisitos para obtener un préstamo de la VA, puede ser muy conveniente. En muchos casos, usted ni siquiera tendrá que realizar un pago inicial. La garantía de la VA también ofrece tasas de interés más bajas y mejores condiciones que las que puede obtener en otros lugares, especialmente si tiene mal crédito. Otra ventaja: Los préstamos de la VA no requieren primas de seguro hipotecario.

En qué debe fijarse

Para obtener un préstamo de la VA, usted tendrá que solicitar lo que se conoce como un “certificado de elegibilidad”, que proporciona detalles sobre su historial de servicio militar. Para calificar, debe haber servido durante un cierto período de tiempo, que va desde 90 días a dos años, dependiendo de la fecha en que usted estuvo en las fuerzas armadas.

Préstamos del USDA

Si va a comprar una casa en una zona rural, puede considerar un préstamo del USDA. Los préstamos del USDA son programas que ofrece el Departamento de Agricultura de EE. UU. que ayudan a las personas de ingresos bajos y medios a comprar casas en zonas rurales. Estos programas prestan dinero directamente o garantizan los préstamos otorgados por prestamistas privados, dependiendo de los requisitos que cumpla usted.

Puede utilizar el programa de préstamos directos si actualmente no tiene una vivienda adecuada o no puede pagar un préstamo tradicional. Por lo general, sólo se puede optar a ellos si se vive en una zona poblada por menos de 35,000 personas. Además, estos préstamos tienen tasas fijas y por lo general no requieren un pago inicial. Deberá solicitarlos directamente en una oficina de Desarrollo Rural del USDA.

El programa de garantía de préstamos es mucho más común. Este tipo de préstamos del USDA se obtiene a través de un prestamista privado aprobado. Para ser elegible, por lo general debe ganar no más del 115% de los ingresos medios de su área y vivir en una zona rural. Puede buscar si su domicilio se encuentra en una zona calificada en el sitio web del USDA (en inglés). Si reúne los requisitos, no tendrá que realizar un pago inicial.

Para quiénes son ideales

Como hemos mencionado, los préstamos del USDA son mejores para las personas de ingresos bajos y moderados que viven en zonas rurales.

En qué debe fijarse

Es posible que usted no reúna los requisitos. Para que le aprueben, debe demostrar que puede pagar el préstamo, aunque no hay requisitos mínimos de puntaje de crédito. El pago mensual total de la vivienda no debe superar el 29% de sus ingresos mensuales.

Préstamos “jumbo”

Si va a comprar una casa de alto costo, es probable que tenga que considerar un préstamo de tipo “jumbo”. Este crédito es una hipoteca que es mayor que los límites de los préstamos regulados de Freddie Mac y Fannie Mae ($510,400 en la mayoría de las zonas, y mayor en las zonas de alto costo). Una hipoteca jumbo suele llegar a 1 o 2 millones de dólares.

Para quiénes son ideales

Los préstamos jumbo son los más adecuados para las personas que necesitan una hipoteca por una cantidad significativamente mayor que el precio medio de la vivienda en Estados Unidos o el precio típico de la vivienda en su zona.

En qué debe fijarse

Para obtener un préstamo jumbo, normalmente tendrá que contar con un crédito sólido y la capacidad de realizar un pago inicial considerable. Tenga en cuenta que los costos de un préstamo jumbo pueden ser más altos que los de una hipoteca típica.

Hipotecas inversas

Si tiene 62 años o más y necesita algo de dinero, podría considerar una hipoteca inversa (en inglés). Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo sobre el valor de la vivienda y diseñado para las personas mayores que buscan aprovechar el valor de su casa para obtener ingresos adicionales para la jubilación.

Con una hipoteca inversa, el prestamista le paga a usted, ya sea en una suma global en efectivo o en pagos mensuales. Por lo general, el saldo deberá pagarse al mudarse de la casa, o su cónyuge (o por la venta de su propiedad) tendrá que pagar el préstamo si usted fallece.

La cantidad que pueda solicitar en una hipoteca inversa dependerá de varios factores:

• La edad que tiene
• El valor de su vivienda
• Las tasas de interés del mercado
• Su capacidad para pagar los impuestos y otros gastos del hogar

Para quiénes son ideales

Las hipotecas inversas ofrecen el mayor beneficio a quienes tienen 62 años o más y necesitan fondos para ayudar a pagar los cuidados médicos u otros gastos habituales.

En qué debe fijarse

Con una hipoteca inversa, la cantidad que usted adeuda aumenta con el tiempo, ya que los intereses y las comisiones se suman al capital. Esto suele dar como resultado que usted, su cónyuge o sus herederos tendrán que vender la casa para pagar el préstamo una vez que se muden de ella (o si fallecen).

Otros aspectos: Préstamos de tasa variable y de tasa fija

Esta es una cuestión clave que tendrá que considerar independientemente del tipo de préstamo que elija. La mayoría de las opciones de préstamo mencionadas anteriormente están disponibles como préstamos de tasa fija o de tasa variable.

Si elige un crédito hipotecario de tasa fija, la tasa de interés se establece en el momento de contratar el préstamo y no cambiará cuando las tasas de interés suban o bajen. Esto significa que sus cuotas mensuales se mantendrán estables durante la duración del préstamo.

Con un préstamo de tasa variable, también conocido como hipoteca de tasa variable, la tasa de interés puede subir o bajar según las condiciones del mercado. Las hipotecas de tasa variable por lo general comienzan con una tasa de interés más baja que la de un préstamo de tasa fija, pero cambian después de un determinado número de años. Si las tasas de interés suben, también subirá su cuota mensual.

¿Cómo se elige? Los préstamos a tasa fija presentan un menor riesgo durante el plazo del préstamo y ofrecen más seguridad, aunque la tasa de interés inicial suele ser más alta. Los préstamos a tasa variable pueden ser una buena opción para quienes saben que se mudarán antes de que termine el período introductorio de su préstamo. Históricamente, alrededor del 75% de los compradores de vivienda eligen un préstamo a tasa fija, según la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor.

¿Qué más debo tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca?

Además del tipo de préstamo, tendrá que considerar otros factores al buscar la hipoteca adecuada para usted.

El plazo del préstamo también es un factor importante. Los préstamos suelen tener un plazo de 15, 20 y 30 años, pero puede haber otros plazos dependiendo de la entidad crediticia.

Tenga en cuenta que los préstamos a corto plazo suelen tener cuotas mensuales más altas (dependiendo de su pago inicial), pero podría ahorrar miles de dólares en intereses durante la vida del préstamo. Otra consideración es que las tasas de interés de los préstamos a corto plazo pueden ser más bajas.

Dependiendo de su situación, también puede considerar un préstamo especializado, como un préstamo para la construcción o un préstamo para la renovación de la vivienda. Los préstamos para construir una vivienda suelen ser préstamos a corto plazo que se utilizan para financiar la construcción de una casa nueva o la renovación de una existente, y que se convierten en una hipoteca tradicional una vez que se haya completado la fase de construcción. Un préstamo de renovación de vivienda, como la Hipoteca de Renovación HomeStyle® de Fannie Mae, le permite solicitar suficiente dinero para comprar una casa y arreglarla antes de mudarse.

Próximos pasos

Una vez que se haya hecho una buena idea del tipo de hipoteca que le conviene, tómese el tiempo de comparar precios. Infórmese de todos los costos asociados con una hipoteca, especialmente los gastos de cierre, las comisiones y los puntos de descuento, los cuales puede comprar para reducir la tasa de interés.

Aquí tiene otros pasos que debe dar antes de solicitar una hipoteca:

• Póngase en contacto con varios prestamistas para explorar sus opciones de préstamo y sus costos.
• Reúna la documentación que necesitará para solicitar una hipoteca, especialmente los estados de cuenta y los talones de pago.
• Obtenga una carta de preaprobación de un prestamista, que le permita saber cuánto puede pagar por una vivienda.