¿Cómo funciona un “préstamo puente”?

Muchos propietarios que se mudan confían en el dinero que obtendrán de la venta de su casa actual para financiar la compra de la nueva. Pero las fechas de cierre no siempre coinciden, y cuando eso ocurre, quizás tenga que hacer malabares para salir de la situación.

Un préstamo puente puede ayudar a proporcionar financiación para la compra de una nueva casa si usted dependía de los fondos de la venta de su casa actual para comprar la nueva. Pero estos préstamos a corto plazo y que hacen de “puente” entre un préstamo y otro tienen sus desventajas.

Veamos cómo funcionan los préstamos puente, quién puede optar a uno y las ventajas y desventajas de este tipo de financiación a corto plazo.

• ¿Qué es un préstamo puente?
• ¿En qué se puede usar un préstamo puente?
• ¿Cómo se paga un préstamo puente?
• Las ventajas y las desventajas de los préstamos puente

¿Qué es un préstamo puente?

Un préstamo puente es un tipo de crédito a corto plazo y que puede utilizarse en las transacciones inmobiliarias cuando el comprador no tiene los fondos para financiar la compra de la nueva propiedad sin la venta previa de la primera.

“Un préstamo puente es una financiación temporal para proporcionar una forma (en sentido figurado, un “puente”) de comprar una casa adicional sin vender la otra casa antes”, dice Michael Hausam, agente inmobiliario e hipotecario del Hausam Group de Vista Pacific Realty, en Irvine, California.

La cantidad máxima que puede pedir con un préstamo puente suele ser el 80% del valor combinado de su vivienda actual y la que desea comprar, aunque cada prestamista puede tener requisitos diferentes. Por ejemplo, si su vivienda actual vale $250,000 y la que quiere comprar vale $330,000, la cantidad máxima de su préstamo puente se calcularía de esta manera: ($250,000 + $330,000) x .80 = $464,000.

Mientras lee, usted podría preguntarse: “¿Qué es el valor líquido de una vivienda?”. El valor líquido es la diferencia entre el valor de mercado actual de su vivienda y lo que usted debe por la misma.

¿En qué se puede usar un préstamo puente?

Un préstamo puente en el sector inmobiliario puede utilizarse para comprar otra vivienda antes de vender la actual. Este crédito ayuda esencialmente a financiar la compra de su nueva vivienda. Por ejemplo, puede utilizarlo para cubrir los gastos de cierre de una nueva hipoteca.

También puede utilizar un préstamo puente para presentar una oferta sin contingencia de financiación cuando haga una oferta de compra de una vivienda. La contingencia de financiación es una cláusula del contrato que permite al comprador recuperar el dinero entregado sin penalización en el caso de que no pueda conseguir financiación. Los vendedores tienden a preferir las ofertas con menos contingencias, pero es importante contar con protecciones en caso de que no se pueda conseguir la financiación.

Un préstamo puente también puede ayudarle a obtener una ventaja sobre otros compradores en un mercado inmobiliario competitivo. Por ejemplo, si un vendedor está interesado en una venta rápida (y muchos lo están), el vendedor puede estar más dispuesto a aceptar un buen trato por un comprador que tiene el dinero para cerrar rápidamente.

¿Cómo se paga un préstamo puente?

Los préstamos puente deben pagarse normalmente en un plazo de 12 meses o menos. La mayoría de las personas pagan su préstamo con el dinero de la venta de su vivienda actual, pero también existen otras opciones de pagos. Los préstamos puente pueden estructurarse de diferentes maneras, pero normalmente incluyen un pago global al final, en el que la cantidad total se debe pagar en una fecha determinada.

Es posible que tenga que esperar unos meses después del cierre del préstamo puente antes de tener que empezar a realizar los pagos, aunque esto dependerá de las condiciones específicas del préstamo que le hayan aprobado.

Las ventajas y las desventajas de los préstamos puente

Como cualquier otro producto crediticio, los préstamos puente tienen ventajas y desventajas potenciales para los prestatarios. Antes de solicitar cualquier tipo de préstamo, es importante entender y ponderar las ventajas y desventajas.

Las ventajas de los préstamos puente

• Financiamiento más rápido: El proceso de solicitud y cierre de un préstamo puente suele llevar menos tiempo que otros tipos de préstamos.
• Más flexibilidad en la compra: Conseguir la aprobación de un préstamo puente puede proporcionarle los fondos que necesita para cerrar la compra de una nueva vivienda antes de vender la actual. Eso significa que si encuentra una casa que le gusta, puede comprarla sin esperar a que se venda su antigua casa.
• Elimine las contingencias en su oferta: Los vendedores pueden considerar más favorables las ofertas de compra que no estén condicionadas a la venta de otra vivienda.
• Menos molestias en la compra de la vivienda: Puede utilizar un préstamo puente para ayudar a comprar una nueva casa antes de vender la existente.

Las desventajas de un préstamo puente

“En comparación con los préstamos convencionales, los préstamos puente son más costosos, con mayores tarifas iniciales y tasas más altas”, afirma Hausam.

• Altas tasas de interés: Como los prestamistas no tienen tanto tiempo para ganar dinero con un préstamo puente debido a sus plazos más cortos, suelen cobrar tasas de interés más altas por este tipo de financiación a corto plazo que por los préstamos convencionales.
• Tarifas de originación: Las entidades de préstamo por lo general cobran tarifas para crear un préstamo. Las tarifas de originación de los préstamos puente pueden ser elevadas: hasta el 3% del valor del préstamo.
• Se requiere capital: Dado que un préstamo puente utiliza su vivienda actual como garantía para un préstamo por una nueva vivienda, los prestamistas suelen exigir una determinada cantidad de capital en su vivienda actual para aprobar el préstamo: por ejemplo, el 20%.
• Situación financiera sólida: Para que le aprueben un préstamo puente suele ser necesario tener un crédito sólido y una situación financiera estable. Los prestamistas pueden establecer puntuaciones crediticias y proporción deuda-ingresos mínimas. En general, si su situación financiera es inestable, podría ser difícil conseguir un préstamo puente.

Quizás el mayor riesgo de un préstamo puente es que si su vivienda no se vende en el momento en que tiene que empezar a pagar el préstamo, usted sigue siendo responsable de la deuda. Hasta que se venda su casa, básicamente estará pagando tres préstamos: las dos hipotecas de las casas y también el préstamo puente.

Y como el préstamo puente está garantizado por su primera casa como aval, si no paga el préstamo puente, el prestamista puede incluso ejecutar la hipoteca de la casa que está intentando vender.

En resumen

Un préstamo puente puede parecer atractivo, pero usted debe analizar cuidadosamente los costos y los riesgos. Antes de solicitarlo, tal vez puede considerar otras opciones, como una línea de crédito con garantía hipotecaria (en inglés), un préstamo personal, un préstamo de 401(k) (en inglés) o una hipoteca para la conversión del capital acumulado en la vivienda. Estos tipos de préstamos también podrían ayudarle a mudarse de su casa actual a la nueva, y potencialmente sin el nivel de riesgo de los intereses y las comisiones asociados con los préstamos puente./