¿Qué es la relación préstamo-valor?

La relación préstamo-valor es la cantidad de su préstamo dividida por el valor del activo (como una casa o un vehículo) que garantiza el préstamo.

Cuando usted solicita un préstamo, los prestamistas suelen revisar su historial crediticio y otros factores financieros, como su relación deuda-ingresos y sus puntajes de crédito. También es probable que tengan en cuenta la relación préstamo-valor para determinar el riesgo de su préstamo.

Una relación préstamo-valor baja le indica al prestamista que es menos probable que termine “al revés” en su préstamo. En el caso de un préstamo para un carro, esto ocurre cuando usted debe más en el préstamo del carro de lo que vale el auto en el mercado. Un mayor pago inicial puede ayudarle a reducir la relación préstamo-valor.

• Cómo calcular su relación préstamo-valor
• Por qué es importante la relación préstamo-valor
• Lo que su relación préstamo-valor debe ser
• Consejos para reducir su relación préstamo-valor

Cómo calcular su relación préstamo-valor

La relación préstamo-valor, o la relación LTV (por sus siglas en inglés), suele expresarse en forma de porcentaje. Para calcular la relación préstamo-valor, divida la cantidad del préstamo entre el valor de tasación del activo que lo garantiza.

Por ejemplo, supongamos que quiere comprar una casa de $200,000, que es también su valor de tasación. Si va a dar $40,000 de pago inicial, necesitaría un préstamo de $160,000.

La relación LTV sería la cantidad del préstamo de $160,000 dividida por el valor de la tasación de $200,000, que es 0.80, es decir, el 80%. Su relación LTV es el 80% del valor de la propiedad.

Su relación LTV puede ser un indicador para ver si puede permitirse comprar la vivienda (en inglés) o el vehículo que desea.

Por qué es importante la relación préstamo-valor

Cuanto mayor sea la relación LTV, más arriesgado puede parecerles el préstamo a los prestamistas. Además, cuando usted hace un pago inicial menor, tiene menos capital —o menos “propiedad”— en su propiedad.

Esto puede ser problemático para el prestamista, ya que si usted no paga el préstamo, es posible que el prestamista no pueda recuperar su pérdida vendiendo la propiedad.

Como prestatario, hay varias formas en las que una relación LTV más alta podría afectarle.

• Una tasa de interés más alta: Una relación LTV alta puede significar que usted tenga que pagar una tasa de interés más alta en su préstamo. Con el tiempo, eso puede marcar una diferencia significativa en la cantidad total que paga por su préstamo.
• Seguro hipotecario privado: Si usted decide refinanciar su hipoteca, algunos prestamistas pueden exigirle un seguro hipotecario privado (o PMI, por sus siglas en inglés) si su relación préstamo-valor es demasiado alta. Si acaba de obtener su primera hipoteca, los prestamistas suelen exigir el PMI si su pago inicial es inferior al 20% del valor de la vivienda. Añadir el PMI a su préstamo podría aumentar el pago mensual de su hipoteca.
• Pagos mensuales más altos: Si su relación préstamo-valor es demasiado alta, eso puede afectar los términos de su préstamo, como por ejemplo, la tasa de interés. Si ese es el caso, eso puede dar lugar a un pago mensual más alto que puede ejercer presión de más en su presupuesto y hacer que su préstamo sea mucho más costoso a largo plazo.
• Refinanciación: Si quiere refinanciar su préstamo hipotecario (en inglés) o de auto, una relación LTV más baja puede ayudarle a calificar para obtener mejores tasas de interés.
• Aumentar el capital de su activo: Una relación préstamo-valor más alta indica que usted tiene menos capital o patrimonio en el activo. Hacer un pago inicial mayor o adquirir un carro o una casa menos costoso para conseguir una relación préstamo-valor más baja puede ponerle en camino de incrementar más patrimonio en el activo. Por ejemplo, si decide pedir un préstamo o una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda, tener más capital en su casa puede dar muy buenos resultados.

Calcule el valor neto tomando la cantidad de lo que vale actualmente su propiedad y restando la cantidad del préstamo pendiente sobre la misma.

Lo que su relación préstamo-valor debe ser

Los requisitos de la relación préstamo-valor varían según el préstamo. Pero tener una relación LTV más baja es un factor que podría ayudarle a obtener unos términos de préstamo más favorables.

Si está pensando en obtener un préstamo convencional para comprar una vivienda, la opinión generalizada es que la relación LTV no debe superar el 80%. Todo lo que supere ese porcentaje puede acarrear costos adicionales, uno de los cuales probablemente sea el de un seguro hipotecario privado. Esto podría añadir cientos o incluso miles de dólares a sus pagos.

Los préstamos hipotecarios respaldados por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) aceptan relaciones préstamo-valor más bajas. El prestatario debe realizar un pago inicial de al menos el 3.5% del valor de tasación de la vivienda, lo que supone una relación LTV aceptable del 96.5%. Pero recuerde: Con un pago inicial tan pequeño, tendrá que pagar un seguro hipotecario que proteja al gobierno y a los prestamistas en caso de impago. Así que tendrá que pagar una prima inicial y otra anual por esta cobertura de seguro.

Algunos préstamos del USDA y de la VA no requieren pagos iniciales, por lo que permiten una relación LTV del 100%. Para poder optar por estos préstamos, tendrá que cumplir unos requisitos específicos para que le aprueben el préstamo.

Consejos para reducir su relación préstamo-valor

Hay formas de reducir la relación préstamo-valor, lo que en última instancia puede ayudarle a acumular más capital en su propiedad.

Aumente el pago inicial: Si su relación préstamo-valor es relativamente alta, puede ser una buena idea aumentar su pago inicial antes de pedir un préstamo. Si no tiene suficiente dinero para hacerlo, considere esperar hasta que pueda ahorrar más.

Reduzca el precio de compra: Si no tiene un pago inicial lo suficientemente grande y no puede esperar a ahorrar más, puedes disminuir su LTV seleccionando un carro o una casa que cueste menos. Si se compromete un poco en aspectos como los pies cuadrados (en el caso de una vivienda) o el millaje (en el caso de un carro), podría fortalecerse financieramente más a largo plazo.

Revalorice su casa: Lo ideal es que su casa se revalorice con el tiempo: es posible que el valor aumente considerablemente a los pocos años de comprarla. Si quiere refinanciar su casa o pedir un préstamo o una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda, una reevaluación puede ayudarle a tener una mejor idea del valor de su casa y de su capital. También podría darle una idea de si su relación LTV ha disminuido lo suficiente como para solicitar la eliminación del seguro PMI o del seguro hipotecario privado.

En resumen

Cuando solicite un préstamo, es importante que comprenda las implicaciones financieras de una relación préstamo-valor elevada. Reducir la relación LTV puede colocarle en una mejor posición financiera para recibir una mejor tasa de interés y ayudarle a ahorrar dinero a lo largo de la duración del préstamo.